开发楼盘年利润率曾达50%以上

　　眼下，开发商连叹：好日子一去不复返了

　　开发商造一套住房究竟成本是多少，销售以后又能获得多少利润？一位业内人士李明(化名)给记者列出了一个详单。另外，在房价平稳甚至向下的时候，买房出租究竟合不合算？我们也来帮你算一笔账。记者周阳

　　业内人士详解房产开发成本

　　年收益超50%

　　土地价格是最大的成本

　　“开发一个楼盘的费用主要分为地价、土建和安装成本、配套建设费用、销售运营费等成本，其中费用最大的应该算是土地成本了。”李明说。他举了去年一个楼盘做例子。开发商在前两年通过竞拍以每亩200万元购得这一地块，面积100余亩(考虑到隐私问题，举例楼盘的面积与实际面积有一定差距)，总面积在6.6万平方米，楼面地价总价在20000万元，契税600万元左右，总计20600万元成本，这里面已经包括了土地征用费、耕地占用费、拆迁补偿费等所有款项。小区规划建筑容积率为2，总建筑面积为13.2万多平方米，平均每平方米成本在1538元。

　　建筑成本不超1000元/平方

　　李明告诉记者，开发商拿到土地以后，就开始建设房子，在建筑安装工程费中，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。多层土建和安装成本一般都在800元以下，近两年建筑材料大幅上涨，但一般多层的建筑安装成本不会超过1000元每平方米，而小高层、高层就要相应高30%-50%。李明给记者提供的这个楼盘建设安装成本大概是1000元每平方米，总费用是13200万元。

　　“配套建设费用，也是开发成本的一部分，其中的收费项目有一两百项之多。”李明说，这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。配套建设费用大概需要6600万元，平摊到每平方米面积估计在500元左右。

　　据李明介绍，最后一大块费用就是开发商的运营成本，这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、纳税等。虽然每个楼盘的运营成本有差异，但按照常理，一般不会超过商品房销售价格的10%。李明列举的这个楼盘运营成本按照6600万元计算，平摊到每平方米大概在500元左右。

　　开发楼盘年收益在50%以上

　　李明说，这样，地价、土建和安装成本、配套建设费用、销售运营一共是47000万元，平均每平方米费用在3500元左右。而该楼盘去年销售的单价在7000元